A menudo, sí. Pero los prestamistas rara vez cuentan la renta completa, y las reglas dependen de su tipo de préstamo. Para préstamos convencionales vendidos a Fannie Mae, a partir de solicitudes con fecha del 1 de diciembre de 2026, un contrato de arrendamiento firmado ya no cuenta para la casa que está dejando. El prestamista usa la renta de mercado, cuenta el 75% de ella, resta el pago completo de la casa anterior, y solo puede usar lo que sobre para cancelar ese pago. FHA cuenta la renta solo si se muda a más de 100 millas de distancia. VA permite que la renta propuesta compense el pago de la casa anterior.
Mantener Su Casa como Alquiler: De un Vistazo
- Convencional (Fannie Mae), solicitudes con fecha del 1 de diciembre de 2026 o después: un contrato de arrendamiento no cuenta para la casa que está dejando. El prestamista usa la renta de mercado, cuenta el 75% de ella, y resta el pago mensual completo de la casa anterior (capital, interés, impuestos, seguro, y cuotas de la HOA)
- ¿Resultado positivo? Solo puede cancelar el pago de la casa anterior. No se puede sumar a su ingreso. ¿Resultado negativo? El faltante cuenta como una deuda mensual
- ¿Primer arrendador (menos de 12 meses administrando un alquiler)? Fannie Mae requiere seis meses de reservas que cubran el pago de la casa anterior
- FHA: la renta de la casa que está dejando cuenta solo si se reubica a más de 100 millas de distancia, con un contrato de arrendamiento de al menos un año y, si no tiene historial de alquiler, al menos 25% de capital
- VA: la renta propuesta puede compensar el pago de la hipoteca de la casa anterior si no será difícil de alquilar. Los prestamistas obtienen un contrato de arrendamiento si hay uno disponible
- Los prestamistas pueden ser más estrictos que estos mínimos
¿Piensa mantener su propiedad? Deje que Hometown haga los cálculos de ambas casas antes de ponerla en venta o firmar con un inquilino.
¿Por Qué Importa el Pago de la Casa Anterior para Su Siguiente Préstamo?
Dos casas, dos pagos
Cuando mantiene su casa actual, su siguiente prestamista cuenta el pago mensual completo como una deuda. Eso incluye capital, interés, impuestos a la propiedad, seguro de vivienda, y cuotas de la HOA. Fannie Mae llama a esto PITIA. El ingreso de alquiler puede compensar parte o todo, pero solo bajo las reglas de su tipo de préstamo.
Ese pago entra en su relación deuda-ingreso (DTI), que es una gran parte de cuánta casa califica para comprar. ¿Quiere una idea aproximada? Pruebe nuestra calculadora de deuda-ingreso con el pago anterior incluido y sin incluir. Es un estimado, no una aprobación.
Por qué los prestamistas no cuentan el 100% de la renta
Los prestamistas no cuentan cada dólar que paga un inquilino. Fannie Mae cuenta el 75% de la renta bruta para una residencia que se deja. FHA y VA también usan el 75% en sus fórmulas de ingreso de alquiler. Así que $2,000 al mes en renta cuenta como $1,500 antes de restar el pago.
¿Cuál Es la Nueva Regla de Fannie Mae sobre la Residencia que Se Deja?
Qué cambió
Fannie Mae reescribió sus reglas de ingreso de alquiler en el Anuncio SEL-2026-08 de la Guía de Venta (2 de septiembre de 2026, actualizado el 23 de septiembre de 2026). Agregó una nueva sección, B3-3.8-05, "Ingreso de Alquiler de Propiedad No Sujeta: Residencia que Se Deja". Fannie lo describe como "un nuevo marco para residencias que se dejan, que se basa en rentas respaldadas por el mercado, requisitos de reservas, y límites de compensación de PITIA, en lugar de contratos de arrendamiento".
Cuándo aplica
Se "anima a los prestamistas a implementar estos cambios de inmediato, pero deben hacerlo para todos los préstamos con fechas de solicitud a partir del 1 de diciembre de 2026". La fecha de solicitud decide, no la fecha de cierre. Su prestamista podría ya estar usando las nuevas reglas. Pregunte.
A quién cubre
Una residencia principal de la que se mudará y convertirá en propiedad de inversión al comprar una nueva residencia principal.
Cómo se documenta la renta de mercado
El prestamista puede usar cualquiera de estos:
- un informe de tasación completo que incluya rentas de mercado,
- un Programa de Renta Comparable Unifamiliar (Formulario 1007 de Fannie Mae), o
- herramientas de análisis de mercado como Zillow, Redfin, o el MLS, con al menos tres alquileres comparables, del mismo sector o urbanización cuando sea posible
El prestamista también debe documentar su pago de vivienda actual. Y una línea en la regla resuelve la pregunta sobre el arrendamiento: "No se permiten contratos de arrendamiento para ninguna residencia que se deja".
Las matemáticas
Renta de mercado mensual × 75%, menos el pago completo de la casa anterior (PITIA), es igual a lo que Fannie llama ingreso neto ajustado de alquiler mensual.
- Si el número es positivo, puede compensar el pago de la casa anterior. Eso es todo. No se puede sumar a su ingreso.
- Si el número es negativo, esa cantidad entra en su DTI como una deuda mensual.
Reservas
Si tiene menos de 12 meses de experiencia administrando un alquiler, el prestamista debe verificar seis meses de reservas que cubran el pago de la casa anterior. Eso es adicional a cualquier reserva requerida por poseer múltiples propiedades financiadas.
Dúplex y otras casas multifamiliares
La renta de unidades ya alquiladas a inquilinos sigue las reglas generales de ingreso de alquiler de Fannie, y el prestamista necesita su declaración de impuestos federal más reciente. El método de renta de mercado aplica a la unidad en la que usted vivía.
Esta regla cubre préstamos convencionales vendidos a Fannie Mae. Otros programas convencionales pueden ser diferentes, así que pregúntele a su oficial de préstamos cuáles reglas aplican. Más sobre préstamos convencionales.
¿Cómo Funcionan las Matemáticas? Un Ejemplo Práctico
Usted mantiene una casa con un pago mensual completo (PITIA) de $1,900. Su nuevo préstamo sigue las reglas de Fannie Mae, y su solicitud tiene fecha del 1 de diciembre de 2026 o después. Escenario A: renta de mercado de $2,400. El 75% es $1,800. $1,800 − $1,900 = −$100. La mayor parte del pago anterior se compensa, pero $100 al mes cuenta como deuda en su DTI. Escenario B: renta de mercado de $2,800. El 75% es $2,100. $2,100 − $1,900 = +$200. El pago de $1,900 se compensa por completo, pero los $200 adicionales no se pueden sumar a su ingreso. Escenario C: ya firmó con un inquilino a $3,000. Para este préstamo, el contrato de arrendamiento no cuenta. El prestamista usa la renta de mercado documentada, como en A o B. Reservas si es primer arrendador: 6 × $1,900 = $11,400 apartados para la casa anterior, adicional a cualquier otro requisito de reservas. Comparación con FHA, mudándose dentro del Wasatch Front (menos de 100 millas): la renta generalmente no se puede contar, así que el prestamista trata el pago completo de $1,900 como una deuda.
Antes de firmar un contrato de arrendamiento o poner la casa en venta, averigüe cuál de estos escenarios le corresponde. La respuesta puede cambiar cuánto califica para la siguiente casa.
Fannie Mae vs FHA vs VA: ¿Cómo Se Comparan las Reglas?
Préstamos convencionales vendidos a Fannie Mae
- Las solicitudes del 1 de diciembre de 2026 en adelante usan la renta de mercado, no su contrato de arrendamiento
- Cuentan el 75% de la renta de mercado menos el pago completo de la casa anterior
- Cualquier resultado positivo solo cancela ese pago — nunca se suma al ingreso
- Seis meses de reservas para la casa anterior si ha sido arrendador por menos de un año
Préstamos FHA
- Cuentan la renta de la casa que está dejando solo si se reubica a más de 100 millas de distancia
- Necesitará un contrato de arrendamiento de al menos un año y prueba del depósito de seguridad o el primer mes de renta
- Sin historial de alquiler, también necesitará una tasación que muestre la renta de mercado y al menos 25% de capital
- El prestamista cuenta el 75% del menor entre la renta de mercado o el contrato de arrendamiento, menos el pago
Préstamos VA
- Permiten que la renta propuesta compense el pago de su casa existente si no será difícil de alquilar
- Los prestamistas obtienen un contrato de arrendamiento si hay uno disponible
- En un mercado de alquiler muy fuerte, la falta de un contrato de arrendamiento no descarta automáticamente la compensación
FHA: ¿Cuál Es la Regla de las 100 Millas?
Cómo se cuenta la renta
La regla de HUD es directa: "Si el Ingreso de Alquiler se deriva de una Propiedad que el Prestatario está desocupando, el Prestatario debe reubicarse a un área a más de 100 millas de la Residencia Principal actual del Prestatario". El prestamista necesita un contrato de arrendamiento de al menos un año después del cierre y prueba de que usted cobró el depósito de seguridad o el primer mes de renta.
¿Sin historial de alquiler todavía?
El prestamista necesita una tasación que muestre la renta de mercado (para una casa de una unidad, una tasación estándar más el Formulario 1007) y prueba de que tiene al menos 25% de capital en la casa. Cuenta el 75% del menor entre la renta de mercado o la renta del arrendamiento, y luego resta el pago.
¿Se muda dentro del Wasatch Front?
De Ogden a Provo hay menos de 100 millas. Si su nuevo préstamo es FHA, planee calificar cargando ambos pagos.
¿Puede mantener un préstamo FHA y obtener otro?
FHA generalmente permite solo una hipoteca asegurada por FHA sobre una residencia principal a la vez. HUD enumera algunas excepciones:
- una mudanza relacionada con el empleo a una casa nueva a más de 100 millas de distancia,
- una familia más grande, cuando la casa actual ya no es suficiente y su relación préstamo-valor es 75% o menos (o se ha pagado hasta ese nivel),
- dejar una casa de copropiedad en la que un cofirmante sigue viviendo, y
- ser cofirmante no ocupante en el préstamo FHA de otra persona
Más sobre préstamos FHA.
VA: ¿Puede la Renta Compensar el Pago de la Casa Anterior?
La regla
La regulación de VA dice: "El alquiler propuesto de la propiedad existente de un veterano puede usarse para compensar el pago de la hipoteca de esa propiedad, siempre que no haya indicación de que la propiedad será difícil de alquilar. Si está disponible, se debe obtener una copia del contrato de arrendamiento". En áreas donde el mercado de alquiler es muy fuerte, "la ausencia de un contrato de arrendamiento no debe prohibir automáticamente la compensación".
Compensación, no ingreso
La renta puede cancelar el pago de la casa que mantiene. No se suma a su ingreso.
Elegibilidad (Entitlement)
Si su casa actual tiene un préstamo VA, pregunte cuánta elegibilidad le queda para la siguiente. Más sobre préstamos VA.
Para familias de la Base Hill y cualquier persona en traslado o PCS, la regla de las 100 millas de FHA y la regla de compensación de VA son las dos que hay que conocer primero.
Antes de Poner la Casa en Venta o Firmar con un Inquilino: ¿Qué Debe Revisar?
- 1.Hable primero con un oficial de préstamos. Pregunte qué programa usará y qué fecha llevará su solicitud.
- 2.Conozca el pago completo de la casa que mantiene. Saque su estado de cuenta hipotecario, factura de impuestos a la propiedad, página de declaración del seguro, y estado de cuenta de la HOA.
- 3.Obtenga una imagen realista de la renta de mercado. Bajo la regla de Fannie Mae, espere que el prestamista se base en una tasación, un programa de renta comparable, o al menos tres alquileres comparables, no en lo que acordó pagar un inquilino.
- 4.Cuente sus reservas. Bajo Fannie Mae, eso es seis meses del pago de la casa anterior si es primer arrendador, más lo que requiera el resto del préstamo.
- 5.¿Usa FHA? Revise las reglas de las 100 millas y el 25% de capital antes de contar con cualquier renta.
- 6.Revise si puede alquilarla. Su HOA puede restringir los alquileres, y una póliza de seguro para arrendadores usualmente es diferente de una póliza de vivienda.
- 7.Calcule su DTI de las dos formas, con y sin la renta, usando la calculadora de deuda-ingreso. Es un estimado.
- 8.Compare mantener la casa frente a venderla. Pregúntenos para calcular ambas.
¿Va a sacar efectivo de la casa anterior primero? Eso agrega un pago que el prestamista también contará. Vea opciones de HELOC. Y si está construyendo un portafolio de alquileres en lugar de mantener una sola casa, revise los préstamos DSCR, que califican la propiedad de inversión según su propia renta.
¿Qué Deben Tener en Cuenta los Propietarios en Utah?
Muchos propietarios del Wasatch Front aseguraron tasas bajas entre 2020 y 2022. Así que cuando llega el momento de mudarse a una casa más grande, muchos se preguntan lo mismo: ¿puedo mantener esta como alquiler? Puede funcionar. Solo hay que planearlo antes de poner la casa en venta o alquilarla, porque la renta a menudo cuenta por menos de lo que la gente espera.
No podemos prometerle que calificará, ni que la renta cubrirá el pago anterior. Lo que sí podemos hacer es mostrarle cómo se ven los números bajo cada programa antes de que se comprometa a algo.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo mantener mi casa como alquiler y comprar otra?
Sí, si califica cargando el pago de la casa que mantiene, o si el prestamista puede contar suficiente renta para compensarlo. Cuánta renta cuenta depende de si su nuevo préstamo es convencional, FHA, o VA.
¿Un contrato de arrendamiento firmado cuenta como ingreso de alquiler en la casa que estoy dejando?
Para préstamos convencionales vendidos a Fannie Mae con solicitudes con fecha del 1 de diciembre de 2026 o después, no. No se permiten contratos de arrendamiento para una residencia que se deja. El prestamista usa la renta de mercado de una tasación, un programa de renta comparable, o al menos tres alquileres comparables. Algunos prestamistas ya están aplicando la regla.
¿Cuánta renta contará un prestamista?
Bajo la regla de Fannie Mae, el 75% de la renta de mercado mensual, menos el pago completo de la casa anterior, incluyendo impuestos, seguro, y cuotas de la HOA. Un resultado positivo solo puede cancelar ese pago. Un resultado negativo cuenta como deuda.
¿Necesito reservas para mantener mi casa anterior como alquiler?
Bajo la regla de Fannie Mae, sí, si tiene menos de 12 meses de experiencia administrando un alquiler. Necesitará seis meses del pago completo de la casa anterior, adicional a cualquier otra reserva requerida.
¿La fecha del 1 de diciembre de 2026 se refiere al cierre o a la solicitud?
A la solicitud. Fannie Mae requiere que los prestamistas usen las nuevas reglas para préstamos con fechas de solicitud a partir del 1 de diciembre de 2026, y los anima a empezar antes.
¿Puedo usar la renta de mi casa actual para calificar para un préstamo FHA?
Solo si se reubica a más de 100 millas de su casa actual. Necesitará un contrato de arrendamiento de al menos un año y prueba del depósito o el primer mes de renta. Sin historial de alquiler, también necesitará una tasación que muestre la renta de mercado y al menos 25% de capital.
¿Puedo tener dos préstamos FHA a la vez?
Generalmente no, pero FHA permite excepciones. Ejemplos incluyen una mudanza relacionada con el empleo de más de 100 millas, una familia más grande cuando la relación préstamo-valor de la casa actual es 75% o menos, o dejar una casa de copropiedad en la que un cofirmante sigue viviendo.
¿Un préstamo VA puede contar la renta de la casa que estoy dejando?
VA permite que la renta propuesta compense el pago de la hipoteca de su casa existente si no será difícil de alquilar. Los prestamistas obtienen un contrato de arrendamiento si hay uno disponible.
¿Esto aplica a Freddie Mac, préstamos jumbo, o préstamos de portafolio bancario?
La regla del 1 de diciembre es de Fannie Mae. Otros programas tienen sus propias reglas, así que pregúntele a su oficial de préstamos cuál aplica en su caso.
"¿Piensa mantener su casa? Calculemos ambos escenarios. ¿Quiere saber si puede mantener su casa y aun así calificar para la siguiente? Hable con Hometown antes de ponerla en venta o firmar con un inquilino. Revisaremos cómo contarán la renta de su casa actual los prestamistas con los que trabajamos, qué reglas (Fannie Mae, FHA, o VA) corresponden a su mudanza, y qué significa su fecha de solicitud para usted."
Comience con una conversación con un oficial de préstamos, o revise primero sus opciones de compra de vivienda.
The Hometown Mortgage Co., 476 Heritage Park Blvd, Suite 200-B, Layton, UT 84041. NMLS# 2645893. Licencia de Oficina Hipotecaria DRE de Utah # 14186007. The Hometown Mortgage Co. no está afiliado ni respaldado por Fannie Mae, HUD/FHA, ni el Departamento de Asuntos de Veteranos. Este artículo es educación general, no un compromiso de prestar, ni asesoría fiscal o legal. La información refleja nuestra mejor interpretación al 16 de octubre de 2026 (hora de Denver) — las reglas de los programas cambian; verifique las cifras actuales antes de confiar en ellas.