Reglas del Refinanciamiento FHA Streamline para Propietarios de Utah: Antigüedad, Beneficio Tangible Neto, Reembolsos de MIP y Quién Califica

Un refinanciamiento FHA Streamline reemplaza una hipoteca existente asegurada por FHA con un nuevo préstamo FHA usando documentación y suscripción de crédito limitadas. "Streamline" se refiere al papeleo, no al precio: HUD dice que "no significa que no haya costos involucrados". El día en que su prestamista obtiene el nuevo número de caso FHA, necesita al menos seis pagos hechos, seis meses completos desde la fecha de vencimiento de su primer pago, y 210 días desde que cerró su préstamo actual. Sus pagos recientes deben estar a tiempo, y el nuevo préstamo debe pasar la prueba de beneficio tangible neto de FHA. Para un refinanciamiento de fija a fija, esto generalmente significa que su nueva tasa combinada (tasa de interés más tasa de MIP anual) es al menos 0.5 puntos porcentuales más baja. No hay tasación, no puede recibir más de $500 en efectivo, y FHA no permite agregar los costos de cierre al nuevo monto del préstamo (HUD; Manual HUD 4000.1, II.A.8.d).

FHA Streamline de un Vistazo

• Debe ser de FHA a FHA. Paga una primera hipoteca existente asegurada por FHA (HUD; Manual 4000.1)
• Antigüedad, contada el día de la asignación del número de caso: al menos 6 pagos, 6 meses completos desde la fecha de vencimiento del primer pago, y 210 días desde la fecha de cierre del préstamo anterior (Manual 4000.1)
• Pagos al corriente: historial puntual durante los 6 meses antes de la asignación del número de caso, y el pago del mes antes del cierre hecho dentro del mes en que vencía (Manual 4000.1)
• Beneficio tangible neto: de fija a fija, la nueva tasa combinada (interés + MIP anual) al menos 0.5 puntos más baja; otras combinaciones tienen sus propias pruebas (Manual 4000.1)
• No se requiere tasación — una tasación no cambia su elegibilidad ni el monto máximo del préstamo (Manual 4000.1)
• Efectivo de $500 o menos, y los costos de cierre no se pueden agregar al préstamo (HUD; Manual 4000.1)
• El MIP todavía aplica: nuevo MIP inicial (reducido por un crédito de reembolso si está dentro de 3 años) más MIP anual; los préstamos endosados en o antes del 31 de mayo de 2009 obtienen MIP reducido (Apéndice 1.0 del Manual; HUD ML 2023-05)

¿Qué Es un Refinanciamiento FHA Streamline (y Qué No Es)?

La definición de HUD

HUD describe un Streamline como un refinanciamiento de una hipoteca existente asegurada por FHA que "requiere documentación y suscripción de crédito del prestatario limitadas". La palabra "streamline" se refiere solo a cuánta documentación y suscripción debe hacer el prestamista. "No significa que no haya costos involucrados en la transacción" (HUD).

Hay dos versiones

• Con calificación crediticia: el prestamista revisa su crédito y capacidad de pago. Sin tasación.
• Sin calificación crediticia: FHA no requiere revisión de crédito ni de capacidad. Sin tasación.

Ambas están descritas en el Manual HUD 4000.1, II.A.8.d.

Usted trabaja con un prestamista, no con HUD

FHA asegura el préstamo, pero usted solicita con un prestamista. Los prestamistas pueden agregar sus propios requisitos además de los de FHA, a menudo llamados "overlays", así que dos prestamistas pueden darle respuestas diferentes sobre el mismo expediente. Pregúntele a su oficial de préstamos cómo Hometown maneja los FHA Streamline.

Por qué su prestamista aún puede pedir documentos

HUD requiere que los prestamistas suscriban manualmente cada Streamline. Los resultados automatizados del sistema de puntuación FHA no cuentan en estos préstamos (Manual 4000.1). Así que incluso un Streamline de "poco papeleo" recibe la revisión de una persona.

¿Quién Califica para un FHA Streamline?

Su préstamo actual debe estar asegurado por FHA y al corriente

La hipoteca que está refinanciando ya debe estar asegurada por FHA y debe estar al corriente, no en mora (HUD). Los préstamos convencionales, VA, y USDA no pueden usar el FHA Streamline. Si ese es su caso, considere un refinanciamiento FHA de tasa y plazo o con retiro de efectivo, un refinanciamiento convencional, o, para préstamos VA, el VA IRRRL.

Las reglas de ocupación son más amplias de lo que la mayoría piensa

HUD permite Streamlines en una residencia principal, una segunda residencia aprobada por HUD, o una propiedad no ocupada por el propietario. Las segundas residencias y propiedades no ocupadas por el propietario solo pueden hacer Streamline hacia un préstamo de tasa fija. Si el prestamista no puede documentar que usted vive en la casa, debe tratar el préstamo como no ocupado por el propietario (Manual 4000.1). HUD lo permite; las reglas del prestamista varían.

Algunas otras notas de elegibilidad

• Los préstamos HOPE for Homeowners no se pueden refinanciar con un Streamline (Manual 4000.1)
• Propietarios de condominios: un Streamline no necesita la aprobación del proyecto de condominio por FHA (Manual 4000.1, II.A.8.p)
• Límites de préstamo FHA: los Streamlines están exentos de los límites de préstamo nacionales de FHA — en su lugar, el monto del préstamo está limitado por una fórmula basada en el saldo a pagar (vea "¿Cuánto Puede Ser el Nuevo Préstamo?" más abajo)

¿Qué Tan Pronto Puedo Refinanciar un Préstamo FHA con un Streamline?

Las cuatro pruebas de antigüedad

En la fecha en que se asigna el número de caso FHA, todo esto debe ser verdad (Manual 4000.1, II.A.8.d.vi(C)):

• Ha hecho al menos seis pagos en el préstamo FHA que está refinanciando. Si el préstamo fue modificado, son seis pagos bajo la modificación.
• Han pasado al menos seis meses completos desde la fecha de vencimiento del primer pago del préstamo.
• Han pasado al menos 210 días desde la fecha de cierre del préstamo.
• Si usted asumió el préstamo, ha hecho seis pagos desde la asunción.

Cómo encontrar sus fechas

Su fecha de cierre está en su Divulgación de Cierre. La fecha de vencimiento de su primer pago está en su pagaré o en su primer estado de cuenta hipotecario. Cuente desde esas dos fechas, y recuerde que el plazo se mide el día en que su prestamista obtiene el nuevo número de caso, no el día en que usted cierra.

¿Qué Cuenta Como "A Tiempo" para un FHA Streamline?

Streamline sin calificación crediticia

El lenguaje de HUD: usted debe haber hecho todos los pagos hipotecarios de la propiedad "dentro del mes en que vencían durante los seis meses previos a la asignación del número de caso" y tener "no más de un pago atrasado de 30 días durante los seis meses anteriores". También debe haber hecho el pago del mes antes del cierre dentro del mes en que vencía (Manual 4000.1).

No todos los prestamistas interpretan esa combinación de la misma manera, así que pregúntele a su oficial de préstamos cómo la aplican a su historial.

Streamline con calificación crediticia

• Si una hipoteca tiene menos de seis meses de historial de pagos, cada pago debe haberse hecho dentro del mes en que vencía.
• Si tiene más de seis meses, aplica la misma regla de seis meses anterior, y cubre todas las hipotecas en todas las propiedades, no solo esta.
• La regla del pago del mes antes del cierre también aplica aquí (Manual 4000.1).

¿Qué pasa si estuve en un plan de tolerancia (forbearance)?

• Sin calificación crediticia: debe haber terminado el plan de tolerancia y haber hecho al menos tres pagos puntuales consecutivos desde entonces (Manual 4000.1)
• Con calificación crediticia: todavía puede ser elegible mientras está en tolerancia, o con menos de tres pagos desde entonces, si hizo todos los pagos dentro del mes en que vencían durante los seis meses antes de la tolerancia, con no más de un atraso de 30 días (Manual 4000.1)
• Si una modificación o tolerancia aparece en los últimos 12 meses, su prestamista necesita una copia del plan y prueba de los pagos que hizo bajo ese plan

Si su hipoteca no aparece en su reporte de crédito

Si el préstamo no aparece en su reporte de crédito o no está a su nombre, el prestamista debe documentar 12 meses de pagos puntuales de otra manera, como una verificación de hipoteca o estados de cuenta bancarios (Manual 4000.1).

¿Tiene que Bajar Mi Tasa? La Prueba de Beneficio Tangible Neto de FHA

La tasa combinada

HUD define un beneficio tangible neto como "una Tasa Combinada reducida, un cambio de un ARM a una Hipoteca de tasa fija, y/o un plazo reducido que resulte en un beneficio financiero". La tasa combinada es su tasa de interés más su tasa de MIP anual (Manual 4000.1). Por eso un MIP anual más bajo puede ayudarlo a pasar la prueba, no solo una tasa de interés más baja. La comparación es: (nueva tasa de nota + nueva tasa de MIP anual) contra (tasa de nota anterior + tasa de MIP anual anterior).

Sin cambio de plazo, o una reducción de plazo de menos de 3 años

• Tasa fija → tasa fija: nueva tasa combinada al menos 0.5 puntos más baja
• Tasa fija → ARM de un año: nueva tasa combinada al menos 2 puntos más baja
• Tasa fija → ARM híbrido: nueva tasa combinada al menos 2 puntos más baja
• ARM con menos de 15 meses para el siguiente cambio → tasa fija: nueva tasa combinada no más de 2 puntos más alta
• ARM con menos de 15 meses para el siguiente cambio → ARM de un año: nueva tasa combinada al menos 1 punto más baja
• ARM con menos de 15 meses para el siguiente cambio → ARM híbrido: nueva tasa combinada al menos 1 punto más baja
• ARM con 15 o más meses para el siguiente cambio → tasa fija: nueva tasa combinada no más de 2 puntos más alta
• ARM con 15 o más meses para el siguiente cambio → ARM de un año: nueva tasa combinada al menos 2 puntos más baja
• ARM con 15 o más meses para el siguiente cambio → ARM híbrido: nueva tasa combinada al menos 1 punto más baja

Fuente: Manual HUD 4000.1, II.A.8.d.vi(C). Todas las cifras comparan las tasas combinadas nueva y anterior.

Acortar su plazo en 3 años o más (por ejemplo, de 30 a 15)

• De fija a fija: la nueva tasa combinada solo tiene que estar por debajo de la anterior
• De ARM a fija: no más de 2 puntos más alta
• No se permiten productos ARM en este camino
• Además: su nuevo pago de capital, interés, y MIP no puede ser más de $50 mayor que el anterior (Manual 4000.1)

Pasar la prueba de HUD no significa que valga la pena

La prueba de FHA verifica la tasa, no sus costos de cierre. Compare lo que pagaría para cerrar con cuánto ahorraría cada mes y cuánto tiempo planea quedarse en la casa. Nuestra calculadora de comparación de refinanciamiento puede darle un estimado aproximado. Es solo un estimado, no una cotización.

Con Calificación Crediticia vs. Sin Calificación Crediticia: ¿Cuál Es la Diferencia?

Sin calificación crediticia

• FHA no requiere un reporte de crédito. Si el prestamista lo obtiene de todas formas, el puntaje entra al sistema de FHA (Manual 4000.1)
• Todos los del préstamo anterior permanecen en el nuevo, con una excepción de divorcio, separación, o fallecimiento (más abajo)
• Se pueden agregar nuevos prestatarios al título y al préstamo sin una revisión de solvencia crediticia (Manual 4000.1)
• Los prestamistas pueden usar una solicitud de préstamo abreviada
• Las secciones de ingresos, activos, relación de deuda, y puntaje de crédito mínimo de FHA no aplican (Manual 4000.1)

Con calificación crediticia

• El prestamista debe obtener el crédito y cumplir las reglas de suscripción manual de FHA, excepto tasación y relación préstamo-valor (Manual 4000.1)
• Al menos un prestatario del préstamo anterior debe permanecer
• Aplica el puntaje de crédito mínimo de decisión de FHA de 500 — muchos prestamistas establecen un mínimo más alto

Cuándo querría (o necesitaría) calificación crediticia

Típicamente llegaría aquí si está eliminando a un prestatario fuera de la excepción de divorcio, separación, o fallecimiento, o si está en una de las situaciones de tolerancia mencionadas arriba. Algunos prestamistas lo requieren de todas formas. FHA no requiere verificación de crédito en cada Streamline, pero los prestamistas sí pueden hacerlo, así que pregunte.

¿Necesito una Tasación? ¿Qué Pasa Si Debo Más de lo Que Vale Mi Casa?

La regla de HUD es simple: "No se requieren tasaciones en los Refinanciamientos Streamline. La recepción o posesión de una tasación por el Asegurador no afecta la elegibilidad ni el monto máximo de la hipoteca" (Manual 4000.1). FHA no usa un nuevo valor en un Streamline, así que deber más de lo que vale la casa no, por sí solo, bloquea uno. Pregúntele a su prestamista sobre sus propias reglas.

Si un prestamista sí ordena una tasación en su préstamo, la ley de Utah requiere que le dé una copia (Utah Code 61-2c-301(2)(n)).

Para efectos del MIP, FHA usa el valor original de su casa para calcular la relación préstamo-valor en un Streamline (Manual 4000.1; Apéndice 1.0).

¿Cuánto Puede Ser el Nuevo Préstamo, y Puedo Incorporar los Costos de Cierre?

Residencia principal o segunda residencia aprobada por HUD

Su nuevo monto base del préstamo es el menor de: su saldo de capital actual a partir del mes anterior al cierre, más el interés adeudado, cargos por atraso, faltantes de escrow, y MIP adeudado en el préstamo anterior, o el saldo de capital original de su préstamo anterior, incluyendo cualquier MIP inicial financiado, menos cualquier reembolso de MIP inicial. El nuevo MIP inicial se agrega después (Manual 4000.1).

Propiedad de alquiler o no ocupada por el propietario

El menor entre su saldo de capital actual o el saldo de capital original, menos cualquier reembolso de MIP inicial. No hay adición por interés, cargos por atraso, o faltantes de escrow (Manual 4000.1).

Los costos de cierre no se pueden incorporar al préstamo

HUD es directo al respecto: "FHA no permite a los prestamistas incluir los costos de cierre en el nuevo monto de la hipoteca de un refinanciamiento Streamline" (HUD). Tiene tres formas de cubrirlos:

• Pagarlos en efectivo al cierre.
• Tomar un crédito del prestamista. Usted acepta una tasa de interés más alta y el prestamista usa parte de eso para pagar sus costos. HUD señala que "sin costo" realmente significa sin costo de bolsillo, pagado a través de la tasa más alta (HUD; CFPB).
• Nuevo financiamiento de segundo gravamen, usado solo para pagar el saldo de FHA o para cubrir cargos de originación, costos de cierre, prepagos, o puntos de descuento (Manual 4000.1). No todos los prestamistas ofrecen esto.

El efectivo de regreso está limitado a $500

No puede recibir más de $500 de vuelta al cierre. Un reembolso de su saldo de escrow anterior de su administrador previo no cuenta hacia ese límite de $500. Si los estimados le dejan con más de $500, el prestamista puede aplicar el excedente a su capital (Manual 4000.1).

Llevar dinero al cierre

Si el efectivo que lleva al cierre es más que su nuevo pago mensual, el prestamista debe verificar de dónde vino (Manual 4000.1).

Gravámenes secundarios existentes

Cualquier segundo gravamen existente, como un reclamo parcial de FHA o un segundo de asistencia para el pago inicial, debe resubordinarse al nuevo préstamo (Manual 4000.1). Si su compra usó un segundo de asistencia para el pago inicial en Utah, infórmele a su oficial de préstamos desde el principio.

Límite de plazo

El plazo del nuevo préstamo no puede ser más largo que el menor entre el plazo restante de su préstamo anterior más 12 años, o 30 años (Manual 4000.1).

¿Qué Pasa con el MIP? Inicial, Anual, el Reembolso de 3 Años, y la Excepción Anterior a 2009

MIP inicial

La mayoría de los préstamos FHA, incluyendo los Streamlines, llevan un MIP inicial del 1.75% del monto base del préstamo (Apéndice 1.0 del Manual).

El crédito de reembolso del MIP inicial (dentro de 3 años)

Si refinancia un préstamo FHA hacia otro dentro de 3 años, parte del MIP inicial que pagó en el préstamo anterior se acredita hacia el nuevo. El crédito depende de cuántos meses ha tenido el préstamo anterior (Manual 4000.1, II.A.8.d.iv): comienza en 80% en el mes 1 del año 1, y baja 2 puntos cada mes — llegando a 58% en el mes 12 del año 1, 34% en el mes 12 del año 2, y 10% en el mes 12 del año 3. Después de 3 años no hay reembolso. El MIP inicial solo es reembolsable de esta manera, al refinanciar hacia un nuevo préstamo FHA (Manual 4000.1).

MIP anual

Para préstamos FHA endosados en o después del 20 de marzo de 2023 (Apéndice 1.0 del Manual; HUD ML 2023-05):

• Plazo mayor a 15 años, monto base del préstamo de $726,200 o menos: 0.50% de MIP anual con LTV de 90% o menos (11 años), 0.50% con LTV de más de 90% a 95% (todo el plazo del préstamo), o 0.55% con LTV de más de 95% (todo el plazo del préstamo)
• Plazo mayor a 15 años, monto base del préstamo mayor a $726,200: 0.70% de MIP anual con LTV de 90% o menos (11 años), 0.70% con LTV de más de 90% a 95% (todo el plazo del préstamo), o 0.75% con LTV de más de 95% (todo el plazo del préstamo)
• Plazo de 15 años o menos, monto base del préstamo de $726,200 o menos: 0.15% de MIP anual con LTV de 90% o menos (11 años), o 0.40% con LTV de más de 90% (todo el plazo del préstamo)
• Plazo de 15 años o menos, monto base del préstamo mayor a $726,200: 0.15% de MIP anual con LTV de 78% o menos (11 años), 0.40% con LTV de más de 78% a 90% (11 años), o 0.65% con LTV de más de 90% (todo el plazo del préstamo)

En un Streamline, el LTV se calcula usando el valor original de su casa. Si su préstamo está cerca o por encima de $726,200, confirme el MIP con su prestamista.

Si su préstamo anterior fue endosado en o antes del 31 de mayo de 2009

Un Streamline (o refinanciamiento simple) de un préstamo FHA endosado en o antes del 31 de mayo de 2009 obtiene 0.01% de MIP inicial y 0.55% de MIP anual. El MIP anual dura 11 años si el LTV es 90% o menos, o todo el plazo si es mayor (Apéndice 1.0 del Manual; HUD ML 2023-05). La fecha de endoso no es la misma que su fecha de cierre, así que pídale a su prestamista que la verifique.

El MIP anual bajó en 2023

HUD redujo el MIP anual para préstamos endosados en o después del 20 de marzo de 2023 (ML 2023-05). Si su préstamo FHA es anterior a esa fecha, el MIP más bajo en un nuevo préstamo puede ayudarlo a pasar la prueba de tasa combinada.

¿Puedo Eliminar a un Prestatario Después de un Divorcio, Separación, o Fallecimiento?

En un Streamline sin calificación crediticia

Normalmente todos los del préstamo anterior permanecen en el nuevo. La excepción: se puede eliminar a un prestatario del título y del nuevo préstamo después de un divorcio, separación legal, o fallecimiento cuando ambas cosas son verdad (Manual 4000.1):

• el decreto de divorcio o el acuerdo de separación legal le otorgó la casa y la responsabilidad del pago al prestatario restante, si aplica, y
• el prestatario restante puede demostrar que ha hecho los pagos hipotecarios durante al menos seis meses antes de la asignación del número de caso

De lo contrario, con calificación crediticia

Si no cumple esa excepción, un Streamline con calificación crediticia puede funcionar siempre que al menos un prestatario original permanezca y califique bajo suscripción manual (Manual 4000.1).

Agregar a alguien, y préstamos asumidos

• Puede agregar un prestatario, como un nuevo cónyuge, en un Streamline sin calificación crediticia sin una revisión de solvencia (Manual 4000.1)
• Un préstamo asumido puede usar un Streamline sin calificación crediticia si el prestatario anterior fue liberado de responsabilidad

El título, los decretos de divorcio, y los patrimonios son asuntos legales. Hable con su abogado sobre esas partes.

¿Puedo Hacer un Streamline en un Alquiler o una Casa de la que Me Mudé?

HUD lo permite para propiedades no ocupadas por el propietario, con dos límites: el nuevo préstamo debe ser de tasa fija, y el límite del préstamo es menor, sin adiciones por interés no pagado, cargos por atraso, o faltantes de escrow (Manual 4000.1).

Para tratar la casa como su residencia principal, el prestamista necesita prueba de que usted vive allí, como documentos de empleo, facturas de servicios públicos, o verificación de dirección por terceros. Sin eso, el préstamo se procesa como no ocupado por el propietario. HUD permite estos Streamlines, pero las reglas del prestamista varían, así que pregunte antes de solicitar.

¿En Qué Se Diferencia un Streamline de Otros Refinanciamientos FHA?

FHA Streamline

• Solo de FHA a FHA
• Sin tasación
• Con calificación crediticia o sin calificación crediticia
• Máximo $500 de efectivo de regreso
• Los costos de cierre no se pueden incorporar al préstamo
• Se requiere beneficio tangible neto
• Cualquier ocupación, con tasa fija requerida para alquileres y segundas residencias

FHA de tasa y plazo (sin retiro de efectivo)

• Puede refinanciar cualquier hipoteca, sea FHA o no
• Paga los gravámenes existentes más los costos de la transacción
• Solo residencia principal o segunda residencia aprobada por HUD
• LTV máximo de 97.75% para una residencia principal en la que ha vivido 12 meses (o desde la compra, si compró dentro de 12 meses); 85% de lo contrario y para segundas residencias
• Máximo $500 de efectivo de regreso
• Aplica suscripción de propiedad y crédito (Manual 4000.1)

Refinanciamiento FHA simple

Un refinanciamiento de FHA a FHA sin retiro de efectivo que paga el préstamo FHA y los costos de la transacción. LTV máximo 97.75% residencia principal / 85% secundaria. Máximo $500 de efectivo de regreso. Obtiene el mismo MIP reducido para préstamos endosados en o antes del 31 de mayo de 2009 (Manual 4000.1; Apéndice 1.0). Si prefiere financiar sus costos de cierre en lugar de pagar en efectivo o usar un crédito del prestamista, esta es la ruta de FHA a preguntar, con suscripción completa.

FHA con retiro de efectivo

Solo residencia principal, propiedad y habitada durante 12 meses antes de la asignación del número de caso (con una excepción de herencia). Todos los pagos dentro del mes en que vencían durante los 12 meses anteriores, o desde que obtuvo el préstamo si eso es menos tiempo. LTV máximo y LTV combinado de 80%. Suscripción completa y tasación (Manual 4000.1).

Para un resumen de las opciones de refinanciamiento FHA, vea refinanciamiento FHA.

FHA Streamline vs. VA IRRRL vs. Refinanciamiento Convencional

Estos tres caminos de refinanciamiento se confunden con frecuencia. Así es como realmente se diferencian.

FHA Streamline

• El préstamo actual debe ser: asegurado por FHA y al corriente (HUD)
• Ocupación: principal, segunda aprobada por HUD, o no ocupada por el propietario; las últimas dos solo tasa fija (Manual 4000.1)
• Período de espera: 6 pagos + 6 meses completos desde el primer pago vencido + 210 días desde el cierre, a la asignación del número de caso (Manual 4000.1)
• Prueba de beneficio: tasa combinada al menos 0.5 puntos más baja de fija a fija; otras reglas de ARM y plazo (Manual 4000.1)
• Tasación: no se requiere; no cambia el préstamo máximo (Manual 4000.1)
• Crédito / ingreso: con calificación crediticia o sin calificación crediticia (HUD; Manual 4000.1)
• Efectivo para usted: $500 o menos (HUD)
• Costos de cierre en el préstamo: no (HUD)
• LTV máximo: sin prueba de LTV; límite basado en el saldo a pagar
• Seguro / tarifa: nuevo MIP inicial de 1.75% (menos cualquier crédito de reembolso) + MIP anual; 0.01% / 0.55% si el préstamo anterior fue endosado en o antes del 31 de mayo de 2009 (Apéndice 1.0)

VA IRRRL

• El préstamo actual debe ser: respaldado por VA (VA.gov)
• Ocupación: usted certifica que vive allí ahora o que vivió allí antes (VA.gov)
• Período de espera: lo que ocurra más tarde entre 6 pagos consecutivos o 210 días después de la fecha de vencimiento del primer pago (38 U.S.C. 3709)
• Prueba de beneficio: al menos 0.5 puntos más baja de fija a fija, 2.0 puntos de fija a ARM, recuperación de 36 meses (38 U.S.C. 3709)
• Tasación: no requerida por VA (benefits.va.gov)
• Crédito / ingreso: no se requiere paquete de suscripción de crédito VA; los prestamistas pueden agregar requisitos (benefits.va.gov)
• Efectivo para usted: ninguno (benefits.va.gov)
• Costos de cierre en el préstamo: sí (VA.gov)
• LTV máximo: vea nuestra página de VA IRRRL
• Seguro / tarifa: tarifa de financiamiento del 0.5% a menos que esté exento (VA.gov)

Refinanciamiento convencional de tasa y plazo ("retiro de efectivo limitado" de Fannie Mae)

• El préstamo actual debe ser: cualquier primera hipoteca existente en la propiedad (Fannie Mae B2-1.3-02)
• Ocupación: residencia principal, segunda residencia, o propiedad de inversión, con diferentes LTV máximos (Matriz de Elegibilidad de Fannie Mae)
• Período de espera: ninguna regla general del programa verificada aquí; pregunte a su prestamista
• Prueba de beneficio: Fannie Mae no tiene una prueba de beneficio en B2-1.3-02; usted juzga el punto de equilibrio
• Tasación: requerida a menos que el sistema de Fannie Mae ofrezca aceptación de valor (Fannie Mae B4-1.4-10)
• Crédito / ingreso: suscripción completa
• Efectivo para usted: hasta el mayor entre 1% del nuevo préstamo o $2,000 (Fannie Mae B2-1.3-02)
• Costos de cierre en el préstamo: sí — los costos de cierre, puntos, y prepagos se pueden financiar (Fannie Mae B2-1.3-02)
• LTV máximo: residencia principal de 1 unidad fija hasta 97% (95.01–97% solo si el préstamo actual es propiedad de Fannie Mae); segunda residencia 90%; inversión 75% (Matriz de Elegibilidad de Fannie Mae; B2-1.3-02)
• Seguro / tarifa: PMI si el LTV es mayor a 80%; puede solicitar la cancelación al 80% del valor original, y termina automáticamente al 78% (CFPB)

Fuentes: página de Streamline de HUD; Manual HUD 4000.1 Actualización 18; páginas de VA IRRRL y tarifa de financiamiento de VA.gov; benefits.va.gov IRRRL; 38 U.S.C. 3709; Fannie Mae B2-1.3-02 y B4-1.4-10; Matriz de Elegibilidad de Fannie Mae; CFPB.

¿Cuál Es Mejor?

Ninguno es automáticamente mejor. Un Streamline se trata de una tasa combinada más baja o términos más estables en un préstamo FHA existente con poco papeleo, pero no puede financiar los costos. Un refinanciamiento convencional puede ser una forma de salir del seguro hipotecario de FHA, pero generalmente viene con una tasación (o aceptación de valor) y suscripción completa.

¿Cómo Detecto una Oferta de Streamline "Demasiado Buena para Ser Verdad"?

"Sin costo" no es gratis

HUD dice que los Streamlines "sin costo" en realidad significan sin gasto de bolsillo, pagado a través de una tasa de interés más alta (HUD). El CFPB explica que los créditos del prestamista bajan sus costos de cierre a cambio de una tasa más alta, y sugiere pedir opciones una al lado de la otra para poder comparar.

Lo que dice la ley de Utah

Utah prohíbe la publicidad hipotecaria falsa o engañosa y prohíbe alentarlo a omitir o atrasarse en los pagos antes de un refinanciamiento. Si una empresa lo contacta usando un "trigger lead" después de que usted solicitó en otro lugar, debe decir que no está afiliada con el prestamista con el que solicitó, hacer una oferta firme de crédito, y no puede cambiarle las tasas o términos después (Utah Code 61-2c-301(2)(l), (p), (y)). Puede buscar a cualquier oficial de préstamos o empresa en NMLS Consumer Access.

Dónde obtener ayuda

• Centro de Recursos de FHA: 1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342)
• CFPB: (855) 411-2372

Cómo Verificar un FHA Streamline con Hometown

1. 1.Reúna sus fechas y tasas. Encuentre su fecha de cierre, fecha de vencimiento del primer pago, tasa de nota, y tasa de MIP anual en su estado de cuenta hipotecario y Divulgación de Cierre. Eso le da sus fechas de antigüedad y su tasa combinada actual.
2. 2.Mantenga cada pago a tiempo, incluyendo el mes antes del cierre. No omita ninguno.
3. 3.Pida una Estimación de Préstamo. Compare la tasa combinada anterior y nueva, el pago, y el total de costos de cierre. Pregunte cómo se pagarán los costos (efectivo o crédito del prestamista) y si aplica un crédito de reembolso de MIP inicial.
4. 4.Mencione cualquier cosa inusual: un segundo gravamen (reclamo parcial o asistencia para el pago inicial), una tolerancia o modificación reciente, un cambio de prestatario, o que se haya mudado.
5. 5.Comience en nuestra página de FHA Streamline o contáctenos. ¿Curioso sobre qué pasa después de solicitar? Vea nuestro proceso.

Preguntas Frecuentes sobre el FHA Streamline

¿Qué es un refinanciamiento FHA Streamline?

Es un refinanciamiento de una hipoteca existente asegurada por FHA hacia un nuevo préstamo FHA con documentación y suscripción de crédito limitadas. Viene en versiones con calificación crediticia y sin calificación crediticia, y ninguna necesita tasación. "Streamline" se refiere al papeleo, no al costo: todavía hay costos de cierre (HUD; Manual HUD 4000.1).

¿Qué tan pronto puedo hacer un FHA Streamline después de comprar mi casa?

El día en que su prestamista obtiene el nuevo número de caso FHA, debe haber hecho al menos seis pagos en el préstamo, deben haber pasado al menos seis meses completos desde la fecha de vencimiento de su primer pago, y deben haber pasado al menos 210 días desde que cerró su préstamo. Si asumió el préstamo, necesita seis pagos desde la asunción (Manual HUD 4000.1).

¿Cuánto tiene que bajar mi tasa?

FHA observa su "tasa combinada": su tasa de interés más su tasa de MIP anual. Para un Streamline de tasa fija a tasa fija sin un cambio grande de plazo, la nueva tasa combinada debe ser al menos 0.5 puntos porcentuales más baja. Pasar de fija a un ARM requiere al menos 2 puntos más baja. De ARM a fija puede ser hasta 2 puntos más alta. Acortar su plazo en tres años o más tiene su propia prueba, con un límite de aumento de pago de $50 (Manual HUD 4000.1).

¿Necesito una tasación o verificación de crédito?

FHA no requiere tasación en ningún Streamline, y una tasación no cambia su elegibilidad ni el monto del préstamo. Un Streamline sin calificación crediticia no requiere un reporte de crédito; uno con calificación crediticia sí, junto con suscripción manual. Los prestamistas pueden establecer sus propios requisitos, así que pregunte (Manual HUD 4000.1).

¿Puedo incorporar mis costos de cierre en un FHA Streamline?

No. FHA no permite que los costos de cierre se incluyan en el nuevo monto del préstamo de un Streamline. Puede pagarlos en efectivo, o tomar una tasa ligeramente más alta para que el prestamista los cubra con un crédito. Esa opción "sin costo" todavía le cuesta a través de la tasa más alta (HUD; CFPB).

¿Puedo obtener efectivo con un FHA Streamline?

No más de $500 al cierre. Un reembolso de su cuenta de escrow anterior no cuenta hacia ese límite. Si necesita plusvalía, el refinanciamiento con retiro de efectivo de FHA requiere ser propietario y vivir en la casa durante 12 meses, un LTV máximo de 80%, una tasación, y suscripción completa (Manual HUD 4000.1).

¿Pagaré el MIP inicial de nuevo? ¿Recibo algo de mi MIP anterior de vuelta?

Usualmente sí, pagará un nuevo MIP inicial (1.75% del monto base del préstamo en la mayoría de los préstamos). Si está refinanciando dentro de tres años de su préstamo FHA actual, parte de su MIP inicial anterior se acredita hacia el nuevo. El crédito es 80% en el primer mes y baja 2 puntos por mes hasta 10% en el mes 36. Si su préstamo anterior fue endosado en o antes del 31 de mayo de 2009, el MIP inicial del nuevo préstamo es 0.01% y el MIP anual es 0.55% (Manual HUD 4000.1; ML 2023-05).

¿Puedo quitar a mi ex cónyuge del préstamo con un FHA Streamline?

A menudo. En un Streamline sin calificación crediticia, se puede eliminar a un prestatario después de un divorcio, separación legal, o fallecimiento si el decreto le otorgó la casa y los pagos a usted (donde aplique) y usted ha hecho los pagos solo durante al menos seis meses antes de que se asigne el número de caso. De lo contrario, un Streamline con calificación crediticia le permite refinanciar siempre que al menos un prestatario original permanezca (Manual HUD 4000.1).

¿Puedo hacer un Streamline en una casa que ahora alquilo?

HUD permite Streamlines en propiedades no ocupadas por el propietario, pero solo hacia un préstamo de tasa fija, y el nuevo préstamo no puede incluir interés no pagado, cargos por atraso, o faltantes de escrow. Las reglas del prestamista varían, así que pregunte antes de solicitar (Manual HUD 4000.1).

¿Es mejor un FHA Streamline que refinanciar hacia un préstamo convencional?

Depende. Un Streamline lo mantiene en FHA con poco papeleo y sin tasación, pero sigue pagando el seguro hipotecario de FHA. Un refinanciamiento convencional generalmente necesita una tasación (a menos que se ofrezca aceptación de valor) y suscripción completa, pero el seguro hipotecario privado puede terminar una vez que alcance los puntos de cancelación que establece la ley federal (HUD; Fannie Mae; CFPB). Compare el costo total de ambas opciones.

"¿Listo para ver si un FHA Streamline tiene sentido para su casa en Utah? Antes de comprometerse, deje que Hometown Mortgage en Layton (atendiendo a todo Utah) verifique sus números de FHA Streamline: sus fechas de antigüedad, la prueba de tasa combinada, y cualquier crédito de reembolso de MIP inicial. Le diremos claramente si un Streamline no vale la pena para usted."

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Referencias oficiales: HUD: Refinancie su Hipoteca con Streamline · Manual HUD 4000.1 · HUD ML 2023-05 (MIP)